Wohneigentumsbesteuerung

am .

[Stand der Informationen: Juli 2003 / Quelle EStV]

Das Bundesgesetz über die Änderung von Erlassen im Bereich der Ehe- und Familienbesteuerung, der Wohneigentumsbesteuerung und der Stempelabgaben ist am 20. Juni 2003 in den Schlussabstimmungen durch National- und Ständerat angenommen worden.

Das Gesetz umfasst Änderungen des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) und des Gesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG). Die Änderungen gelten somit für die kantonale Einkommenssteuer ebenso wie für die direkte Bundessteuer.

Liegenschaftenbesteuerung

Systemwechsel per 1. Januar 2008

Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbst bewohnte Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen des Privatvermögens (DBG Art. 16 Abs. 4 / StHG Art. 7 Abs. 4 lit. m)


Der Systemwechsel wird vollzogen, indem DBG Art. 21 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 aufgehoben bzw. StHG Art. 7 Abs. 1 geändert werden. Da die Eigenmietwertbesteuerung durchaus auch aus dem Generaleinkommensbegriff abgeleitet werden könnte, wurde zusätzlich ein Steuerbefreiungstatbestand (DBG Art. 16 Abs. 4 / StHG Art. 7 Abs. 4 lit. m) geschaffen. Zweideutig ist der Umstand, dass der Steuerbefreiungstatbestand als eine Befreiung des Mietwertes von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen im Privatvermögen konzipiert ist und nicht als eine allgemeine Eigenmietwertbefreiung. Aufgrund der Tatsache, dass sowohl DBG Art. 21 Abs. 1 wie auch StHG Art. 7 Abs. 1 keine abschliessenden Aufzählungen der Steuerobjekte beinhalten, während StHG Art. 7 Abs. 4 eine abschliessende Aufzählung der Steuerbefreiungstatbestände darstellt. sind nach Gesetz nur die Mietwerte von Liegenschaften des Privatvermögens ausdrücklich von der Steuer befreit. Hier brächte eine Präzisierung auf dem Verordnungswege zusätzliche Klarheit.

Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens wurde bisher schon die Mietwertbesteuerung durch eine Belastung des Mietwertes für die Ermittlung der Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufgefangen. Nach dem Wortlaut der Bestimmungen bezieht sich die Steuerfreiheit nur auf die Liegenschaften des Privatvermögens. Die steuerliche Qualifikation des Vermögens erfolgt nach der Präponderanzmethode, also der überwiegenden Nutzung. Bislang unterlagen auch die Mietwerte von privat genutzten Wohnungen des Geschäftsvermögens der Besteuerung. Da nun lediglich die Privatliegenschaften ausdrücklich vom Systemwechsel bleibt unklar, ob für Wohnungen, des Geschäftsvermögens die Steuerbefreiung auch greift. Der Wille des Gesetzgebers muss dahingehend gedeutet werden, dass die Eigenmietwerte generell nicht mehr von der Einkommenssteuer erfasst werden sollen. Damit verbunden sind Umsetzungsfragen hinsichtlich des Schuldzinsen- und Unterhaltskostenabzuges.

Aus unserer Sicht lassen jedoch DBG wie  StHG durchaus Spielraum, die Mietwerte von selbst genutzten Wohnungen des Geschäftsvermögens zu erfassen und gleichzeitig die vollen Schuldzinsen und Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen.

Abschaffung des Schuldzinsenabzuges für selbst genutztes Wohneigentum

Die Schuldzinsen für vermietete Liegenschaften bleiben weiterhin abzugsfähig. Offen ist die Frage, ob bei Eigentümern von vermieteten und selbst genutzten Liegenschaften eine proportionale Aufteilung der Schuldzinsen stattfindet oder eine objektmässige. Eine objektmässige Schuldzinsenzuweisung ist verfahrensökonomisch zu bevorzugen, lässt jedoch der Willkür hinsichtlich der Finanzierung einige Möglichkeiten offen.

Schuldzinsen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens bleiben weiterhin vollumfänglich abzugsfähig. Fraglich ist jedoch auch hier, wie selbst genutzte Wohneinheiten in überwiegend geschäftlich genutzten Liegenschaften behandelt werden, die gemäss DBG Art. 18 Abs. 2 3. Satz und StHG Art. 8 Abs. 2 als Geschäftsvermögen zu qualifizieren sind (vgl. weiter oben).

Schuldzinsen auf geschäftlich genutzten Teilen von Privatliegenschaften sind weiterhin abzugsfähig, da diese ausdrücklich als vermietet gelten (DBG Art. 31 Abs. 2).



Sonderregelungen für Ersterwerber

Schuldzinsenabzug während der ersten fünf Jahre zulässig

-       Verheiratete CHF 15'000 pro Jahr

-       Alleinstehende CHF 7'500 pro Jahr

-       ab 6. Jahr Reduktion der Abzugsfähigkeit um jährlich 20%

Der Schuldzinsenabzug sinkt entsprechend jährlich um zusätzliche 20%. Nicht ganz klar ist, ob nur der Maximalbetrag jährlich um 20% gekürzt wird, oder der Schuldzinsenabzug generell. Wahrscheinlicher ist die lineare Reduktion der Maximalbeträge.

-       nach 10 Jahren sind keine Schuldzinsen mehr abzugsfähig

Generell stellt sich die Frage, ob die Qualifikation als Ersterwerber objektmässig oder zeitmässig betrachtet wird. Gilt jemand noch als Ersterwerber, der innerhalb der ersten zehn Jahre eine Ersatzbeschaffung tätigt. Er erwirbt in diesem Falle ein zweites Mal selbst genutztes Wohneigentum, ohne von den Sonderregelungen für Ersterwerber vollumfänglich profitiert zu haben. Einkommenssteuerlich ist Ersatzbeschaffung bei der Direkten Bundessteuer irrelevant, da keine Besteuerung privater Kapitalgewinne erfolgt. Bei den kantonalen Steuern sieht das StHG (StHG Art. 12 ABs. 3 lit. e) einen Ersatzbeschaffungstatbestand für die Grundstückgewinnsteuer vor. In ähnlichem Sinne müsste auch eine Übertragung der Sonderregelungen für Ersterwerber auf ein Ersatzobjekt möglich gemacht werden. Die Qualifikation wäre entsprechend zeitmässig zu betrachten. Eine Präzisierung in der Verordnung brächte Klarheit.

Nur noch effektive Unterhaltskosten können abgezogen werden

-       in dem Umfang, in dem sie CHF 4'000 überschreiten

Pauschalabzüge für Unterhaltskosten sind nicht mehr vorgesehen, da ihnen kein Eigenmietwert gegenübersteht.

-       bei teilweise an Dritte vermieteten Liegenschaften sind die Unterhaltskosten anteilsmässig zu berücksichtigen.

Geschäftlich genutzte Teile von Privatliegenschaften gelten als vermietet. Die entsprechenden anteiligen Unterhaltskosten können abgezogen werden. Fraglich ist, ob die anteilsmässige Berücksichtigung umgesetzt wird wie bei der Mehrwertsteuer; ganz abzugsfähig / gar nicht abzugsfähig / quotal aufzuteilen.

-       kein Unterhaltskostenabzug für Zweitwohnungen

Ein expliziter Auschluss von abzugsfähigen Unterhaltskosten für Zweitwohnungen ist aus den Rechtsgrundlagen nicht ersichtlich. Im DBG ist die Zweitwohnungsfrage nicht geregelt. Hier müssten eigentlich die gleichen Regeln wie für Erstwohnsitze gelten.

Im Belegenheitskanton wird zukünftig eine pauschale Steuer erhoben (vgl. unten), welche einen Unterhaltskostenabzug nicht mehr rechtfertigt. Im Wohnsitzkanton, wo zusätzlich die Einkommenssteuer auf den Mieterträgen erhoben werden soll, müsste jedoch ein Abzug der Unterhaltskosten wie bei anderen vermieteten Liegenschaften anteilsmässig nach wie vor zulässig sein. Die Ausführungsbestimmungen stehen noch aus. Die Frage bleibt nicht ganz geklärt, wie es sich bei teilweise vermieteten Zweitwohnungen verhält, wo Unterhaltskosten mindestens teilweise als Gewinnungskosten qualifiziert werden müssen.

Einführung einer Sondersteuer für Zweitwohnungen (StHG Art. 4a)

Unter Zweitwohnungen sind wohl selbst genutzte oder zur Eigennutzung zur Verfügung stehende Zweitwohnungen zu verstehen. Der Begriff ist noch genau zu definieren.

Die Kantone können auf selbst genutzten Zweitwohnungen bis 1% auf dem Vermögenssteuerwert als Zweitwohnungssteuer erheben

Diese Steuer tritt an die Stelle der Einkommens- und Vermögensbesteuerung im Belegenheitskanton. Die Frage bleibt auch hier noch offen, wie es sich bei teilweise vermieteten Zweitwohnungen verhält. Während der Fremdvermietung steht eine Liegenschaft dem Eigentümer nicht zur Nutzung zur Verfügung, was nach dem Wortlaut des Gesetzes wiederum Voraussetzung für die Erhebung der Pauschalsteuer ist.

Der Ertrag aus Vermietung und der Vermögenssteuerwert unterliegen der Einkommens und Vermögenssteuer am Wohnsitz

Hier wird offenbar vom bisherigen Belegenheitsprinzip abgewichen. Wird eine Zweitwohnung vermietet, erfolgt eine Besteuerung im Wohnsitzkanton. Die Einkommens- und Vermögensbesteuerung kann nach dem Wortlaut von StHG Art. 4a Abs. 2 kumulativ zur Pauschalbesteuerung im Belegenheitskanton erfolgen. Die Wirkung dieser Bestimmungen hängt stark von der Definition des Begriffes der „Zweitwohnung“ und des „für den Eigengebrauch zur Verfügung Stehens“ ab

Einführung der Dumont-Praxis

Nicht abziehbar sind Unterhaltskosten, die der Steuerpflichtige zur Instandstellung einer neu erworbenen, vom bisherigen Eigentümer offensichtlich vernachlässigten Liegenschaft aufwenden muss.

DBG Art. 32 Abs. 4 regelt damit neu die bereits herrschende Dumont-Praxis ausdrücklich.

StHG Art. 9 Abs. 1 2. Satz übernimmt die Bestimmung in identischem Wortlaut.

Dies bedeutet eine zwingende Einführung der Dumont-Praxis in allen Kantonen. Der Kanton Basel-Landschaft wird damit seine Praxis ändern müssen und die Klarheit in der Abgrenzung zwischen Einkommens- und Grundstückgewinnsteuer verlieren.


Bausparen

Einführung des Bausparmodells Baselland in der ganzen Schweiz

Bausparen je Person im Umfang des doppelten maximalen (kleinen) 3.-Säulen-Abzuges während maximal zehn Jahren abzugsfähig
  • subjektive Voraussetzungen
  • volljährig
  • unter 45 Jahre
  • in der Schweiz wohnhaft
  • objektive Voraussetzungen
  • Vertragsdauer mindestens 5 Jahre und maximal 10 Jahre
  • Einzahlung maximal 16% des oberen Grenzbetrages nach BVG Art. 8 Abs. 1
  • keine Verpfändung der Guthaben
  • Einzahlungen von den Einkünften abzugsfähig
  • Bei Vertragsablauf bilden Kapital und aufgelaufene Zinsen steuerbares Einkommen. Die Besteuerung wird aufgeschoben, wenn die Mittel innert 2 Jahren für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden

Bei zweckentsprechender Verwendung sind die Bauspargelder steuerfrei und bei zweckfremder Verwendung unterliegen sie der Einkommenssteuer.

- Wird das Wohneigentum innert 5 Jahren nach Erwerb umgenutzt oder veräussert, ohne dass eine Ersatzbeschaffung stattfindet, erfolgt eine Nachbesteuerung.

Abzug übrige Schuldzinsen

Übrige private Schuldzinsen können nur noch bis zur Höhe der steuerbaren Bruttovermögenserträge abgezogen werden.

Es werden nur die Vermögenserträge berücksichtigt, die nicht aus Liegenschaften stammen.

Schuldzinsen für Privatdarlehen, die an KMU’s weitergeleitet werden, können unter gewissen Voraussetzungen weiterhin vollumfänglich abgezogen werden (DBG Art. 33 Abs. 1 lit. j / StHG Art. 9 Abs. 2 lit. l).

Abzugsfähig sind nur Schuldzinsen für Privatdarlehen an juristische Personen des Bereichs der kleinen und mittleren Unternehmen. Offensichtlich nicht davon erfasst, sind beispielsweise Darlehen zur Finanzierung von Beteiligungen an Personenunternehmungen.


Kommentar

Volkswirtschaftliche Konsequenzen

Der Systemwechsel bevorteilt Alt-Eigentümer, welche über viele Jahre ihre Hypothekenschulden amortisiert haben. Er benachteiligt die Ersterwerber, die eine kürzere Amortisationsdauer in ihre Investitionsrechnung einbeziehen müssen. Dies wird die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfen, da die Käuferschicht weiter abnehmen wird. Dies ist nur über eine Reduktion der Baukosten oder der Landpreise aufzufangen. Die stärkere Belastung für Ersterwerber und der eingeschränkte Unterhaltskostenabzug werden die Investitionszyklen für Ersatzinvestitionen verlängern und damit zu einer Reduktion der Bautätigkeit führen. Insgesamt ist mit einer Vermögensvernichtung zu rechnen, da die Werte der bestehenden Häuser sowie die Landpreise unter Druck geraten werden. Auf die Auswirkungen in den Finanzierungsüberlegungen der Banken kann man gespannt sein.

Steuerrechtliche Aspekte

Steuerrechtlich ist die Frage der Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümer vom Tisch. Der Systemwechsel wird jedoch nicht zu einer wesentlichen Vereinfachung unseres Steuersystems führen. So sind bereits weitere Umsetzungs- und Abgrenzungsprobleme absehbar:

Beispiele

  • Sind die selbst genutzten Wohnungen des Geschäftsvermögens vom Systemwechsel auch erfasst?
  • Schuldzinsenverteilung bei Eigentümern mit selbst- und fremdvermieteten Liegenschaften
  • Wann ist eine Schuld mit einer selbst genutzten Liegenschaft verbunden
  • nur bei direkter Finanzierung
  • bei Sicherstellung eines für andere Zwecke genutzten Kredites
  • Abgrenzung der Geschäftsschulden, die durch eine Privatliegenschaft sichergestellt sind (DBG Art. 18 Abs. 2 vierter Satz / StHG Art. 8 Abs. 2 zweiter Satz)
  • Schuldzinsenabzug bei als Geschäftsvermögen qualifizierten Wohnungen
  • Beispiel Wirtewohnungen oder Wohnungen in überwiegend geschäftlich genutzten Liegenschaften
  • Bedeutet der Begriff „…. von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen im Privatvermögen ….“ eine Aufbrechung der Präponderanzmethode bzw. die Wertzerlegungsmethode für den Schuldzinsenabzug?
  • Behandlung des Unterhaltskostenabzuges bei teilweise fremd vermieteten Zweitwohnungen (anteilmässige Berücksichtigung)
  • Behandlung des Unterhaltskostenabzuges bei selbst genutzten Wohnungen des Geschäftsvermögens
  • Abgrenzung der juristischen Personen des Bereiches der kleinen und mittleren Unternehmen
  • Schuldzinsen auf Privatdarlehen, die an Personenunternehmungen weitergegeben werden

Im Kanton Basel-Landschaft ist die Dumont-Praxis im Anzug, was einen schmerzlichen Verlust an Klarheit bedeutet, wogegen das Bausparmodell überlebt.

Insgesamt wird die Wohneigentumsbesteuerung aufgrund des vorliegenden Paketes nicht einfacher werden. In Verbindung mit dem Familienbesteuerungspaket und mit Blick auf die Chance, mit den Steuerentlastungen einen Impuls auf eine positive Wirtschaftsentwicklung zu setzen, den wir unbedingt brauchen, stimmen wir am 16. Mai 2004 der Vorlage dennoch zu.