Achtung bei Liegenschaftsrenovationen!

Immer  mehr werden geltend gemachte Liegenschaftsunterhaltsaufwendungen durch die Steuerbehörden einer genauen Prüfung unterzogen. Bei grösseren Renovationen stellt sich stets die Frage, inwieweit diese werterhaltend, also steuerlich abzugsfähig, oder wertvermehrend sind.

Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen haben wertvermehrenden Charakter (StGE BL 75/2005). Bei einer eigentlichen Neueinrichtung eines Gebäudes haben die Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung keinen Unterhaltscharakter und gelangen daher steuerlich nicht zum Abzug, ebenso wenig wie die Kosten für die Beseitigung einer Verwahrlosung. Nach der Praxis des Bundesgerichtes werden als wertvermehrend in diesem Falle alle Massnahmen qualifiziert, die den Ausbau erst ermöglichen bzw. alle anfallenden Kosten, die durch den Ausbau unmittelbar veranlasst werden. In diesem Zusammenhang werden deshalb oft Kosten nicht zum Abzug zugelassen, welche durch den Ersatz bestehender Gebäudeteile oder Anlagen entstanden sind. Bei grösseren Sanierungen mit Veränderungen des Objektes ist daher stets damit zu rechnen, dass nur ein Teil oder gar keine Aufwendungen zum Abzug zugelassen werden.

Da es sich bei Liegenschaftsunterhaltskosten um einen sogenannten steuermindernden Tatbestand handelt, liegt die Beweislast für den Charakter der Aufwendungen beim Steuerpflichtigen. Es ist daher wichtig, Beweise zu schaffen und zu sichern. Daher empfehlen wir bei Bauvorhaben folgende Vorkehrungen zu treffen:

  1. Fotografieren Sie den Zustand der Liegenschaft vor Beginn der Renovation.
  2. Fotografieren Sie den Fortgang der Renovationsarbeiten.
  3. Achten Sie darauf, dass die Handwerker in ihren Rechnungen auch die Demontage und den Ersatz von Bausubstanz, festmontierten Anlagen usw. klar und erkennbar aufführen.
  4. Trennen Sie, soweit dies möglich ist, die reinen Unterhalts- und Renovationsarbeiten von den grossen Sanierungen mit Nutzenerweiterungen.
  5. Wenn Sie einen Bauleiter oder Architekten für die Renovation zuziehen, bemächtigen Sie sich Kopien seiner Planungsgrundlagen (Pläne, Skizzen, Ausschreibungsunterlagen u./o.dgl.)
  6. Wenn das Gebäude von der Gebäudeversicherung neu geschätzt wird, lassen Sie sich eine Kopie des Schätzungsprotokolls aushändigen.
  7. und sonstige geeignete Massnahmen zur Dokumentation der gemachten Arbeiten

Alle diese Vorkehrungen versetzen Sie in die Lage, der Steuerbehörde darzulegen, welche Renovationsarbeiten geleistet worden und gegebenenfalls abzugsfähig sind. Die Beweislosigkeit geht immer zu Lasten des Beweispflichtigen. Ohne Beweisgrundlagen werden Sie allfällige Aufrechnungen in der Veranlagungsverfügung hinnehmen müssen. 

Liestal, im Juni 2017
Duttweiler Treuhand AG 
Urs Duttweiler
Dipl. Steuerexperte
Dipl. Treuhandexperte